왜 같은 1억을 대출받더라도 어떤 건 80%만 받을 수 있고, 또 어떤 건 100%를 다 받을 수 있단 말인가.....?
오늘은 내가 중기청 100% 대출을 성공적으로 받을 수 있었던 이유와 지난번 은행업무 관련 포스팅에 이어서 보증기관 관련 주의사항에 대해 알아보고 추후에 닥칠 후폭풍과 불필요한 에너지 낭비를 예방하자.
은행에 중소기업청년세자금대출 관련 상담을 받다 보면 개인의 자산 심사, 건물의 등본 및 계약정보를 통하여 이 사람에게 정상적인 대출을 진행할 수 있는지부터 시작해 어떤 보증기관을 통해서 대출을 진행할 것인지, 해당 보증기관이 제시하는 조건에 부합하는 건물과 계약조건인지를 우선 파악할 것이다.
중기청 대출을 진행하기 위한 보증 기관은 주택도시보증공사(H.U.G)와 한국주택금융공사(H.F) 두 곳이 있으며, 다음은 보증서 발급을 위한 각각의 보증기관별 충족 조건들이다.
1. 주택도시보증공사(H.U.G)
① 대출은 최대 1억까지 가능하며, 1억 이하의 전셋집 매물이어야 100% 대출이 가능하고,
전세가가 최대 2억을 넘기면 안 된다
② 매물에 융자가 있으면 안 된다.
③ 매물의 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 안 된다.
④ 매물의 등기부등본에 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매 이력이 있으면 안 된다.
⑤ 매물의 소유자가 법인, 조합, 문중, 교회, 사찰, 임의단체 등 개인이 아닌 자가 소유한 주택이면 안된다.
(부동산 임대업인 법인 소유 주택은 제외)
⑥ 건물등기부등본 또는 건축물 관리대장상 임차대상 부분이 '주거용'이어야 한다.
⑦ 임차대상 주택이 직계존비속(배우자의 직계존비속 포함), 형제·자매 등 가족관계 소유이면 안된다.
⑧ 12개월 넘도록 등기가 나오지 않은 신축건물은 안된다. (1년도 안된 미등기 신축건물의 경우, 분양계약서 사본, 입주안내문 사본, (임시) 사용승인서 사본 등을 제출받아 임차목적물, 임대인 등을 확인 후 대출 진행 가능)
⑨ 거래될 매물이 해당 임대인이 거주하는 주택이면 안된다.
⑩ 임대인이 보증서 발급을 거절하거나, 담보 취득이 불가능한 주택이면 안 된다.
2. 한국주택금융공사(H.F)
① 역시 대출은 최대 1억까지 가능하나, 전세자금의 80%까지만 대출이 나온다.
② 전세가가 최대 2억을 넘기면 안 된다.
③ 융자(채권최고액)가 주택 가격의 60%가 넘으면 안 된다.
④ 매물의 건축물대장상 주택이거나 주거용 오피스텔, 노인복지주택으로서 실제 주거용으로 이용되어야 한다.
⑤ 복합용도 건물(상가와 주택이 같이 등기되어 있는 건물 등)을 임차하는 경우에는 총 전(월)세 대상 면적 중 주거전용면적이 1/2 이상이어야 한다.
⑥ 보증대상 목적물 소유주(임대인)가 법인인 경우에도 보증신청 가능하다.
| 보증기관 | 대출가능액 | 전세금한도 | 융자금허용여부 | 건축물용도 | 소유주 |
| 주택도시보증공사(H.U.G) | 100% (최대 1억) | 최대 2억 | 융자금 X | 주거용 | 개인 |
| 한국주택금융공사(H.F) | 80% (최대 1억) | 최대 2억 | 주택가격의 60% | 주거용 | 개인, 법인 |
주택도시보증공사는 거의 무자본으로 전세를 구할 수 있는 만큼, 한국주택금융공사에 비해 세세한 내용들이 두배는 더 까다롭다.
나의 경우에는 수십 번의 발품팔이를 통해 기존에 살고 있던 세입자가 동일한 중기청을 이용하여 살고 있는 전셋집을 구했었으며, 등기부등본과 건축물대장을 확인하였을 때도 융자는 물론, 경매 이력도 없었으며 개인 소유의 매우 깨끗한 매물이었으나 한 가지 걸리는 것이 있다면 중개대상물 확인 설명서에 '비주거용 건축물'로 되어있는 반면, 건축물대장상의 실제 용도는 '주거용 오피스텔'로 되어 있는 것이었다.
찜찜하긴 했으나 은행 직원에게 서류 제출하였을 때, 아무런 문제 없이 보증기관에 넘기면서 몇 분 후 약정서를 쓰고 나서 대출상품안내서를 건네받았을 땐 모든 걱정이 사그라들었다.
사후심사를 통해 실제 주거용으로 이용하는지 보증기관에서 검사가 오겠지만 아마 실제 용도란에 '주거용' 쓰여있으면 사전심사에서는 문제없이 진행되는듯하다.
추가적인 사항으로 만약에 주택도시보증공사 통해 100% 대출을 진행하게 된다면 반드시 '보증보험'을 가입하게 되며
이 도시보증공사 보증금은 약 1년에 14만 원 정도 발생하며, 대출 약정에 따른 인지세(35,000원-은행과 반반 부담하는 비용임)와 대출 보증료(31,000원)까지 총 21만 원 정도의 초기 비용이 발생하며 다시 1년이 지나면 인지세를 뺀 도시보증공사 보증금과 대출 보증료만 17만 원 정도를 내면 된다.
매달 발생하는 10만 원 정도의 대출이자를 제외하면 아무리 100% 대출이더라도 500만 원의 계약금(물론 돌려받을 돈이지만)까지 합해서 약 530만 원 정도의 여윳돈은 초반에 가지고 있어야 한다.
이렇게 나는 주택도시보증공사(H.U.G)를 통한 중소기업 전세자금 대출을 100%로 받았고 지금 이사를 준비하고 있다. 혹시 아직도 발품을 팔아야 하는 상황이라면 꼭 '융자금 없음'과 '전세자금 대출 가능' 필터를 적용하여 찾기를 하여 보증기관의 조건에 부합하는 매물을 찾는데 시간을 절약하길 바란다.(그 외에도 확인해야 할 것이 많겠지만... 이하 아래 포스팅 참고)
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